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NUESTRAS IMPRESIONES SOBRE EL PROYECTO DE LEY SOBRE LÍMITES AL COBRO DEL IMPUESTO PREDIAL

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NUESTRAS IMPRESIONES SOBRE EL PROYECTO DE LEY SOBRE LÍMITES AL COBRO DEL IMPUESTO PREDIAL


El impuesto predial es una de las principales fuentes de ingreso municipal en varios países del mundo. En Colombia, este impuesto constituye en promedio la segunda fuente de rentas tributarias locales, después del impuesto de industria y comercio.

Según el Honorable Consejo de Estado (luego de la interpretación de la Ley 44 de 1990 y la ley 1430 de 2010), El impuesto predial unificado es un gravamen real que recae sobre los bienes raíces, podrá hacerse efectivo con el respectivo predio independientemente de quien sea su propietario, de tal suerte que el respectivo municipio podrá perseguir el inmueble sea quien fuere el que lo posea, y a cualquier título que lo haya adquirido; del hecho generador del impuesto predial unificado, surge la función catastral, la cual está a cargo de las autoridades a las que se designen las labores de la formación, conservación y actualización de los catastros, tendientes, como se dijo, a la correcta identificación de los inmuebles. La formación catastral consiste en el conjunto de operaciones destinadas a obtener la información sobre los terrenos y edificaciones en los aspectos físico, jurídico, fiscal y económico de cada predio. A su turno, la conservación catastral consiste en el conjunto de operaciones destinadas a mantener al día los documentos catastrales de conformidad con los cambios que experimente la propiedad raíz en sus aspectos físico, jurídico, fiscal y económico.

De lo anterior tenemos entonces que, corresponde a la autoridad catastral definir la base gravable mediante el avaluó catastral, ce acuerdo con la Resolución 2555 de 1988 expedida por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público, el avalúo catastral consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos; y para la determinación del Avalúo Catastral se deben tener en cuenta cuatro aspectos
1. Físico. El aspecto físico consiste en la identificación de los linderos del terreno y edificaciones del predio sobre documentos gráficos o fotografías aéreas u ortofotografías y la descripción y clasificación del terreno y de las edificaciones.

2. Aspecto Jurídico. El aspecto jurídico consiste en indicar y anotar en los documentos catastrales la relación entre el sujeto activo del derecho o sea el propietario o poseedor, y el objeto o bien inmueble, de acuerdo con los artículos 656, 669, 673, 738, 739, 740, 756 y 762 del Código Civil (1), mediante la identificación ciudadana o tributaria del propietario o poseedor y de la escritura y registro o matrícula inmobiliaria del predio respectivo.

3. Aspecto Fiscal. El aspecto fiscal consiste en la preparación y entrega a las Tesorerías Municipales y a las Administraciones de Impuestos Nacionales respectivas, de los avalúos sobre los cuales ha de aplicarse la tasa correspondiente al impuesto predial y demás gravámenes que tengan como base el avalúo catastral, de conformidad con las disposiciones legales vigentes.

4. Aspecto Económico. El aspecto económico consiste en la determinación del avalúo catastral del predio.

La Resolución 1463 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, en su Art. 16 establece 3 Métodos para hacer el avalúo catastral:

a. Método de comparación: Es aquel en el cual se determina el valor del precio, basándose en el avalúo de predios semejantes en sus características. En este caso se puede hacer comparación directa del mercado, utilizando ventas recientes de inmuebles similares al que se está avaluando.- Se deben destacar los elementos diferentes y hacer los ajustes para cada uno de ellos.

b. Método costo de reposición: Es el que establece el precio del bien objeto de avalúo, al suponer que es necesario reponerlo por uno de características y condiciones similares debidamente actualizado y deduciéndole la depreciación acumulada de acuerdo con la vetustez y estado de conservación. Este método se utiliza preferencialmente para el avalúo de construcciones, mejoras, maquinaria y equipo.

c. Método de rentabilidad: Mediante el cual se determina el valor de un predio tomando como base la renta neta y la tasa de interés o capitalización legal de la economía, en los casos en donde se detecte que el inmueble produce renta, (apartamentos, locales, garajes, etc.).

Por gracia de la Ley 242 de 1995 (modificatoria de la Ley 44 de 1990), se modificaron las normas legales que tienen en cuenta el comportamiento pasado del Índice de Precios al Consumidor como factor de reajuste de multas, valores catastrales, rangos, cuantías y cánones, y en su lugar establecer criterios que hacen referencia a la meta de inflación, con el objeto de ajustar la legislación de manera que sirva de instrumento para la desindización de la economía, de conformidad con el Pacto Social de Productividad, Precios y Salarios. Además determina la forma como deberá tenerse en cuenta la meta de inflación en la expedición de normas por parte del Gobierno Nacional y las Administraciones Distritales, Municipales y Departamentales, estableciendo a su vez en su artículo 6º que el valor de los avalúos catastrales se reajustarán anualmente a partir del 1o. de enero de cada año, en un porcentaje determinado por el Gobierno Nacional previo concepto del Consejo Nacional de Política Económica y Social (Conpes); por lo que tenemos que a la fecha presente existen instrumentos legales que determinan que el porcentaje de incremento de impuesto predial no podrá ser superior a la meta de inflación para el año en que se define el incremento.

No obstante lo anterior, ha pasado a sanción presidencial el Proyecto de ley número 084 de 2017 Cámara (Por medio de la cual se dictan normas catastrales e impuestos sobre la propiedad raíz y se dictan otras disposiciones de carácter tributario territorial) tiene por objeto modificar las normas que en materia de impuesto predial, señalando en su exposición de motivos que, “es de conocimiento público el alto incremento que viene presentando la carga tributaria sobre los contribuyentes colombianos, tanto en relación con los impuestos nacionales directos e indirectos como también en los gravámenes territoriales; los impuestos al consumo, las tasas, las contribuciones, los parafiscales, las multas, las sanciones, los intereses casi que impagables, entre otros”; estableciendo que “lo que busca el proyecto es que para los estratos 1 y 2 el impuesto predial, aunque se haga actualización catastral, no pueda crecer más del IPC+4% así el avalúo suba, eso no importa”

Lo anterior, aún a pesar de que el Ministerio de Hacienda había conceptuado que:
1) Establecer un límite al incremento anual del impuesto predial significa inmovilizar el valor del impuesto e impedir que se base en el valor catastral del respectivo inmueble, lo que en la práctica trae por efecto que dejen de existir las actualizaciones catastrales con el propósito de medir la capacidad contributiva de los sujetos pasivos.
2) Se vulnera la autonomía de las entidades territoriales establecida en el artículo 287 de la Constitución Política.
3) En el marco del proceso de paz existe el proyecto de ley del sistema nacional catastral multipropósito, por lo que en ese sentido cualquier discusión se debe hacer en el marco de ese proyecto,

Finalmente acá desde la cocina solo podemos concluir que:

1) Ya existía en nuestro ordenamiento jurídico un instrumento que limitaba el aumento del impuesto predial, sin embargo se agradece la preocupación de la iniciativa legislativa a los estratos 1 y 2.
2) La problemática principal es la falta de actualización de la información catastral en los diferentes municipios, pues realmente, con la información con la que actualmente se cuenta muchos el avalúo catastral de muchos predios está por debajo del verdadero precio de los inmuebles.
3) En las ciudades donde se han presentado aumentos significativos del impuesto predial, es más debido a la inadecuada aplicación de las metodologías para actualizar avalúo catastral.
4) El proyecto no es la solución a la burbuja especulativa inmobiliaria.

 

Sin embargo, PEDRO PUEBLO estará feliz con que no le sigan metiendo la mano el dril con los aumentos del impuesto predial 

 

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